Die verlängerte Zwischen-Scellier-Regelung nach neun Jahren schafft kein neues Steuermodell. Sie verlängert ein bestehendes Engagement in dreijährigen Zeiträumen, mit deklaratorischen Konsequenzen und Risiken der Anfechtung, die die meisten Vermieter unterschätzen.
Erklärungspflicht zur Verlängerung: Die Falle des Formulars 2044-EB
Die Verlängerung des Zwischen-Scellier basiert auf einer präzisen Deklaration. Der Eigentümer muss seine Option in der Steuererklärung für das Jahr ausüben, in dem das ursprüngliche neunjährige Engagement abläuft. Konkret musste für eine Immobilie, die 2010 fertiggestellt wurde, die Verlängerung in der Erklärung angegeben werden, die im Frühjahr des Jahres nach dem neunten Jahr eingereicht wurde.
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Das Versäumnis dieser Formalität ist nicht unerheblich. Die Nachholung wird nur im Rahmen des Rechts auf Fehler berücksichtigt, von Fall zu Fall, ohne Erfolgsgarantie. Wir beobachten regelmäßig Fälle, in denen der Steuerpflichtige die Unterlassung zwei oder drei Jahre nach Ablauf entdeckt, was die Regularisierung erheblich komplizierter macht.
Das Formular 2044-EB muss von einem neuen Mietvertrag für den zusätzlichen dreijährigen Zeitraum sowie einer Kopie des laufenden Mietvertrags begleitet werden. Für Investoren, die sich für die Verlängerung des Zwischen-Scellier nach 9 Jahren entschieden haben, ist die Einhaltung dieses Verfahrens entscheidend für den gesamten Steuervorteil der Jahre 10, 11 und 12.
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Steuerermäßigung in der verlängerten Periode: Sätze und Berechnung für die Dreijahresfrist
Die Steuerermäßigung während der Verlängerungsperioden funktioniert nicht auf derselben Basis wie während des ursprünglichen Engagements. Der in der Verlängerung angewandte Satz unterscheidet sich von dem der ersten neun Jahre. Für den Zwischen-Scellier entspricht die zusätzliche Ermäßigung pro dreijähriger Periode einem Prozentsatz der Anschaffungskosten der Wohnung, verteilt über drei Jahre.
Diese Ermäßigung kommt zu dem bereits in der ursprünglichen Periode verbrauchten Vorteil hinzu. Der Mechanismus erlaubt bis zu zwei aufeinanderfolgende dreijährige Verlängerungen (Jahre 10 bis 12, dann 13 bis 15), wodurch das gesamte Engagement auf fünfzehn Jahre für Investoren ausgeweitet wird, die das Modell vollständig nutzen.
Verknüpfung mit der Deckelung der Steuervergünstigungen
Die Scellier-Ermäßigung, auch in der verlängerten Periode, fließt in die Berechnung der globalen Deckelung der Steuervergünstigungen ein. Die anwendbare Obergrenze ist die, die im Jahr der ursprünglichen Investition gilt, nicht die des Jahres der Verlängerung. Diese Unterscheidung hat direkte Auswirkungen auf Steuerpflichtige, deren kumulierte Steuervergünstigungen die Grenze erreichen.
In der Praxis führt eine Überschreitung der Obergrenze zur Streichung des Vorteils der Verlängerung für das betreffende Jahr, ohne Möglichkeit der Übertragung auf das folgende Jahr. Wir empfehlen, jedes Jahr die verfügbare Marge zu überprüfen, bevor das Engagement aufrechterhalten wird.
Mietbedingungen des verlängerten Zwischen-Scellier: Mietobergrenzen und Einkommensgrenzen
Der Erhalt des Steuervorteils während der Verlängerung erfordert die strikte Einhaltung der Bedingungen des Zwischensektors während der gesamten Dauer des zusätzlichen dreijährigen Zeitraums. Zwei Anforderungen kommen zusammen:
- Die Mietobergrenzen pro Quadratmeter müssen den für die geografische Zone der Immobilie festgelegten entsprechen, die jährlich per Dekret aktualisiert werden
- Das Einkommen des Mieters darf die gesetzlichen Obergrenzen zum Zeitpunkt der Unterzeichnung oder Verlängerung des Mietvertrags nicht überschreiten
- Die Wohnung muss unmöbliert vermietet werden, zur Hauptwohnung des Mieters, ohne längere Unterbrechung der Vermietung
Eine Miete, die während der Verlängerung die Obergrenze überschreitet, gefährdet den Steuervorteil für die gesamte dreijährige Periode, nicht nur für das Jahr der Überschreitung. Diese rückwirkende Wirkung unterscheidet den verlängerten Zwischen-Scellier von anderen Modellen, bei denen die Sanktion jährlich ist.
Mieterwechsel während der Verlängerung
Ein Auszug des Mieters während der dreijährigen Periode beendet das Engagement nicht automatisch. Der Eigentümer hat einen angemessenen Zeitraum, um neu zu vermieten, aber der neue Mieter muss ebenfalls die Einkommensobergrenzen einhalten. Der Mietvertrag muss ausdrücklich auf das Zwischen-Scellier-Modell hinweisen.
Ende der Verlängerung des Zwischen-Scellier: steuerliche Optionen und Verkauf
Nach Ablauf der letzten dreijährigen Periode hat der Investor völlige Freiheit über die Immobilie. Es stehen mehrere Optionen zur Verfügung, jede mit unterschiedlichen steuerlichen Auswirkungen.
- Die Immobilie als freie Vermietung behalten: Die Mieteinnahmen bleiben steuerpflichtig, jedoch ohne Obergrenzen, und die Steuerermäßigung endet endgültig
- Die Immobilie verkaufen: Der Immobiliengewinn wird nach dem allgemeinen Rechtssystem berechnet, mit den Abzügen für die Haltedauer, die zum Zeitpunkt der Veräußerung gelten
- In ein anderes Steuermodell (Mikro-Immobilien oder reale) wechseln, je nach Höhe der Mieten und abzugsfähigen Kosten
Das Datum des Endes des Engagements beeinflusst auch die Verwaltung des laufenden Mietvertrags. Der Eigentümer kann nicht außerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen gemäß dem Gesetz vom 6. Juli 1989 kündigen. Das Ende des Steuervorteils fällt nicht unbedingt mit dem Ende des Mietvertrags zusammen, was eine vorausschauende Planung des Ausstiegszeitpunkts erfordert.
Auswirkungen auf die Erklärung der Mieteinnahmen
Im Jahr nach dem Ende der Verlängerung füllt der Eigentümer nicht mehr den Abschnitt Scellier der ergänzenden Erklärung 2042 aus. Die Mieteinnahmen werden weiterhin im Formular 2044 deklariert, jedoch ohne spezifischen Abzug im Zusammenhang mit dem Modell. Wir empfehlen, alle Nachweise (Mietverträge, Steuerbescheide der Mieter, Formulare 2044-EB) mindestens drei Jahre nach dem Ende des Engagements aufzubewahren, um auf eine mögliche Steuerprüfung vorbereitet zu sein.
Der Übergang vom verlängerten Zwischen-Scellier zum klassischen Mietregime verändert die Nettorendite der Immobilie erheblich. Eine Neuberechnung der tatsächlichen Besteuerung, die die Sozialabgaben auf die Mieteinnahmen ohne kompensatorische Reduzierung einbezieht, ermöglicht eine informierte Entscheidung zwischen Beibehaltung und Veräußerung.